Ce problème est essentiel car il pose la question sous- jacente de la nécessité des dispositifs de protection, d’aide et de solidarité auquel le droit doit être capable de répondre de façon efficiente. En matière de logement, le droit apporte des réponses qui se traduisent essentiellement par l’organisation d’aides financières permettant l’adaptation des bâtiments et des logements. Ces aides varient selon que la personne handicapée est propriétaire ou locataire.
1/ Aide au profit du propriétaire occupant. Il peut bénéficier d’une prime à l’amélioration de l’habitat, attribuée par la direction départementale de l’équipement, pour la réalisation de travaux d’accessibilité. Le montant de cette prime ne peut excéder 50 % du coût réel des travaux dans la limite d’un montant de 40 000 Fr (près de 6.100 euros).
2/ Aide au profit du propriétaire bailleur ou du locataire du secteur privé. Le propriétaire d’un logement achevé depuis plus de quinze ans qui loue son logement à un locataire l’utilisant comme résidence principale, ou le locataire dont le logement est à usage principal, peuvent bénéficier de la subvention de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) pour la réalisation de travaux d’accessibilité. La subvention est égale à 70 % du coût des travaux dans la limite d’une dépense de 40.000 Fr, soit un total maximum de 28.000 Fr (près de 4.270 euros).
3/ Aide aux locataires du secteur social. Une subvention est accordée pour entreprendre des travaux d’amélioration et d’accessibilité des logements locatifs sociaux. Cette subvention, dénommée la Palulos, est en fait accordée aux bailleurs sociaux (HLM, SEM), supposant pour le locataire de faire une démarche auprès de ces derniers qui ensuite solliciteront l’obtention de l’aide. La subvention est égale à 20% du coût des travaux dans la limite de 85.000 Fr. soit un total de 17. 000 Fr (près de 2.600 euros).
4/ Aide aux salariés. Tout salarié d’une entreprise employant plus de 10 personnes, ses parents ou ses enfants, dès lors qu’une personne occupant le logement est handicapée, peut bénéficier du 1% employeur. L’aide est accordée par l’intermédiaire d’un organisme tiers sous la forme d’une subvention ou d’un prêt. Le montant total de l’aide est au plus égale à 50 % du prix de revient final des travaux.
Les travaux qui peuvent faire l’objet d’une aide sont ceux relatifs à l’accessibilité de l’immeuble, tel le cheminement extérieur :
– élargissement des voies d’accès et du portail,
– construction d’une rampe pour doubler ou remplacer un emmarchement,
– suppression de murs, murets, portes, portails ou encore de marches (tout obstacle à l’accessibilité),
– amélioration du revêtement du sol.
Il peut s’agir aussi de l’élargissement ou l’aménagement de places de parking, ou encore concerner les partie communes à l’intérieur de l’immeuble. Par exemple:
– élargissement de la porte d’entrée et des portes le long des parties communes conduisant aux logements, mais plus généralement des couloirs,
– construction d’une rampe,
– suppression de marches ou de seuils,
– amélioration du revêtement du sol,
– installation d’une main courante, d’un ascenseur ou tout autre appareil facilitant le transport des personnes handicapées.
Enfin, il peut s’agir de travaux d’accessibilité et d’adaptation du logement :
– suppression ou modification de murs, cloisons et placards,
– modification et aménagement des pièces d’eau (cuisine, douche, wc…)
– aménagement des portes d’accès aux balcons, terrasses, loggias et jardins,
– amélioration des revêtements de sol,
– installation de mains courantes, barres d’appui…
– modification de la robinetterie, des divers systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage,
– modification des volets, fenêtres
– alerte à distance (équipement et branchement).
Bien évidemment ces listes sont loin d’être limitatives et bien d’autres travaux pourront être financés.
Cet ensemble de règles constitue essentiellement un droit auquel il est difficile de s’opposer. Cependant, dans les rapports avec le propriétaire ou les copropriétaires, la question se posera différemment selon que le handicap est apparu ou non avant l’occupation du logement. Le droit au logement obéit au principe de la liberté contractuelle, ce qui rend difficile la contrainte d’un aménagement avant l’occupation des lieux (hypothèse d’un bail traditionnel). Néanmoins, lorsque le handicap apparaît alors que l’on occupe un logement, le pouvoir contraignant dont dispose la personne handicapée sur son propriétaire est plus efficace dans la mesure où ce dernier a l’obligation légale de mettre à la disposition de son locataire des lieux en bon état d’usage, mais aussi d’en assurer la jouissance paisible. Enfin, le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux- ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Pour conclure, il est utile de se souvenir que l’aide aux aménagements appropriés au handicap est ouvert au propriétaire ainsi qu’au locataire. Pour ce qui est du complément du coût, il appartiendra au locataire de financer la différence, bien qu’il ne soit pas inutile de rappeler que les aménagements qui s’imposent conduiront à un usage paisible et normal du logement. Un refus au motif inavoué du handicap laissera entrevoir au praticien du droit un acte discriminatoire répréhensible.
Maître Jean Charles Scotti, SCP Carlini et Associés, mars 2001.